Как платить за ипотеку меньше

Перекредитование (или рефинансирование) ипотеки стало очень популярной услугой. Каждый второй банк сегодня предлагает перекредитовать ипотеку на новых, более выгодных условиях.

Постараемся разобраться не только в чем выгода данной процедуры и каким образом ее можно осуществить, но и с какими препятствиями, возможно, придется столкнуться и какие дополнительные расходы могут возникнуть в процессе перекредитования.

Что такое перекредитование и зачем оно нужно?

Это получение нового кредита с целью погашения взятого ранее. Право залога на недвижимое имущество, в данном случае, переходит к организации, осуществившей перекредитование.

Основной смысл перекредитования – получение экономической выгоды от смены кредитора. Выгода может быть получена, например, за счет уменьшения процентной ставки. В течение последних двух лет Банк России неоднократно снижал ключевую ставку. В связи с чем на рынке ипотеки наметилась четкая тенденция к снижению ставок по кредитам. Именно поэтому ипотечные кредиты, взятые несколько лет назад, выглядят слишком дорогими на фоне сегодняшних предложений банков. Например, 5 лет назад оформить ипотеку на новостройку можно было под 13-14% годовых, а сегодня такой кредит можно получить под 9-10% годовых.

Еще в процессе рефинансирования можно изменить валюту, в которой был выдан кредит. Например, перейти с долларового кредита на рублевый или наоборот.

Также можно сократить или увеличить срок кредита. Так, если целью стоит снижение нагрузки на семейный бюджет ежемесячно, то следует увеличивать срок, а если сократить переплату по процентам за весь период, то, наоборот, увеличить.

Когда выгодно перекредитование?

Финансовые аналитики советуют при планировании перекредитования ипотеки продумать несколько моментов.

• Во-первых, посчитать разницу в процентной ставке между действующим и планируемым кредитом. Она должна составлять не менее 1%. Это вполне реально, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам в период кризиса или до 2006 г.
• Во-вторых, необходимо перечитать действующий ипотечный договор и пересчитать график платежей. В договоре не должно быть запрета или штрафных санкций за досрочное погашение. Что касается графика платежей, то обычно сначала погашаются проценты, а затем – сама сумма, взятая в долг у банка. Таким образом, если кредит выплачивается уже много лет, то, скорее всего рефинансировать его не имеет смысла: ведь проценты, на которых можно было бы сэкономить, уже выплачены.
• В-третьих, стоит поинтересоваться наличием сопутствующих расходов. Они могут включать в себя: комиссию за оформление кредита, страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также страхование жизни и здоровья заемщика. Также многие кредитные/не кредитные организации требуют производить новую оценку предмета ипотеки, ведь со времени выдачи предыдущего кредита стоимость его могла измениться, как в большую, так и меньшую сторону. В последующем случае нужно суммировать все расходы на новую ипотеку и сравнить, не превысят ли они выгоду от уменьшения процентной ставки.

Что требуется для перекредитования?

Важным условием перекредитования является положительная кредитная история заемщика вообще и в отношении рефинансируемого кредита в частности.

Также при рассмотрении заявки на рефинансирование кредита, банк оценивает ликвидность недвижимости, которой суждено стать предметом залога. Например, больше шансов, что вам не откажут, если в ипотеку предлагается квартира в центре города, а не дом с земельным участком. Последний, кстати, по нашим данным, вообще практически невозможно перекредитовать в нашем регионе.

На каких условиях возможно рефинансирование?

Сегодня на рынке ипотеки у банков не так много клиентов. Поэтому кредитные и не кредитные организации стремятся предложить какие-то особенные условия, занять свою нишу для того, чтобы переманить клиентов у конкурентов.

Встречаются самые разнообразные предложения:

• перекредитование с максимальным сроком в 50 лет;
• с минимальной суммой в 300 тыс. руб.;
• с процентной ставкой от 6% годовых.

Последняя, кстати – это вполне реальная государственная программа «Семейная ипотека», или «Детская ипотека», но о ней пойдет речь в последующих статьях.  

Таким образом, перекредитование ипотеки сегодня – это реальная возможность улучшить условия кредита и серьезно сэкономить на его оплате. Однако использование этого банковского продукта требует серьезного расчета для принятия верного решения со стороны заемщика.